短租影响 高
黄金签证用房短租禁令立法通过（2026 年生效）
希腊议会通过短租限制法案：自 2026 年起，所有用于黄金签证投资的房产禁止在 Airbnb / Booking.com 等平台经营短租，仅允许长租（≥1 年）或自住。违反将面临罚款与黄金签证身份审查。
法律依据：希腊短租限制法案 2025
Greece Migration Policy · 2025
2025 希腊移民政策大事记 — 短租禁令立法之年
黄金签证用房限制短租 · 空置房转长租税收激励 · 数字游民放宽
一、2025 年度总览
2025 年希腊政府围绕"住房供给"主题密集出台政策：黄金签证用房短租禁令通过立法（2026 年生效）；空置房转 3 年长租合同享受 3 年所得税免税；雅典 / 塞萨洛尼基短租注册号制度全面收紧。同时 Non-Dom 申请条件细化、数字游民签证收入门槛适度调整。
二、2025 政策大事记（按时间顺序）
共 5 项重大政策事件 · 数据源：希腊法律公报、移民局公告、财政部公文
- 税收影响 中
空置房转长租 3 年所得税免税激励
希腊财政部推出"空置房激励"：将此前 3 年内未出租的房产，签订 ≥3 年长租合同后，租金收入享受 3 年所得税免税。希望增加住房供给。
- 短租影响 中
雅典市中心新增短租注册冻结
雅典市政府冻结雅典市中心（Athens Municipality 部分热门区）新短租注册号发放，控制短租房源总量挤压本地住房供给。
- 数字游民影响 低
数字游民签证细则微调
希腊数字游民签证申请细则调整：远程工作合同要求强化（必须证明雇主在希腊境外注册），月收入要求维持 €3,500/月（税后）。
- 居留影响 低
居留卡生物信息采集流程数字化
希腊移民局上线生物信息采集预约系统，主申请人和附属申请人可在线预约采集时段，缩短居留卡获批等待。
三、对中国家庭的核心影响
对中国家庭的核心影响：1) 短租禁令将切断"黄金签证 + Airbnb 高回报"模式 — 必须转向长租或自住路径；2) 空置房激励为已持房客户提供税收红利；3) 雅典核心区短租注册冻结使非黄金签证房产同样难以走短租；4) 居留卡数字化预约让欧浪国际可以更精准排时间表。
四、后续展望
2026 年关键变化：1) 短租禁令正式生效，长租托管市场需求暴增；2) 25 万欧商改住通道可能进入"窗口期收紧讨论"；3) ENFIA 房产税可能微调；4) 与葡萄牙 NHR / 西班牙黄金签证关闭后，希腊政策稳定性优势进一步显现。