短租影响 高
黄金签证用房短租禁令正式生效
自 2026 年 1 月 1 日起，所有用于希腊黄金签证投资的房产禁止经营短租（Airbnb / Booking 等），仅允许长租（≥1 年）或自住。欧浪国际推出 2026 合规长租托管服务，管理费 5–8%。
法律依据：希腊短租限制法案 2025（生效）
Greece Migration Policy · 2026
2026 希腊移民政策大事记 — 短租禁令生效 · 唯一性显现之年
南欧黄金签证唯一选择 · 长租托管市场扩张 · 25 万欧商改住稳健
一、2026 年度总览
2026 年希腊黄金签证迎来"唯一性时刻"：葡萄牙房产通道早已关闭、西班牙黄金签证 4 月 3 日正式废止后，希腊成为南欧地中海气候 + 欧元区 + 申根 + 欧盟成员的唯一活跃投资移民选项。短租禁令同步生效，长租托管市场需求暴增。25 万欧商改住通道稳健运行。
二、2026 政策大事记（按时间顺序）
共 5 项重大政策事件 · 数据源：希腊法律公报、移民局公告、财政部公文
- 黄金签证影响 高
西班牙黄金签证正式废止（对比信号）
西班牙议会通过的黄金签证废止法案于 4 月 3 日正式生效，所有投资路径（房产 / 基金 / 债券 / 银行存款）全部关闭。希腊成为南欧仅存的房产投资移民选项。
- 房产影响 中
雅典北郊学区房需求显著上升
葡萄牙 / 西班牙关闭后，原计划走葡 / 西的中国家庭大量转向希腊 40 万欧雅典北郊学区房（Kifisia / Marousi），紧邻国际学校的房源进入新一轮上涨周期。
- 税收影响 低
ENFIA 房产税计算公式微调
希腊财政部公布 ENFIA 房产税 2026 年度调整，部分高房价区段（雅典北郊 / Kolonaki）税基上调，整体税额上涨 3–5%。
- 居留影响 中
黄金签证 5 年期持卡人可申请 EU 长居（EU LTR）
希腊移民局开放 2021 年初次获批的黄金签证持卡人申请欧盟长居（EU Long-Term Resident），路径条件：5 年持卡 + 税务居民 + 居住要求（每年 6 个月不强制但有利）。
三、对中国家庭的核心影响
对中国家庭的核心影响：1) 短租禁令生效后，欧浪国际提供 2026 合规长租托管成为标配；2) 西班牙关闭后客户咨询量预计增长 40–60%，建议有意向客户尽早锁定房源；3) 雅典北郊学区房热度升温，价格 / 房源紧张度均上升；4) ENFIA 微调对小户型与近郊影响有限，对高房价区段需重新评估持有成本；5) 2021 年获批客户可启动 EU LTR 申请，5 年身份升级路径打通。
四、后续展望
2027 年与之后展望：1) 25 万欧商改住通道可能进入"政策评估期"，欧浪国际建议把握 2026–2027 年窗口期；2) 数字游民 / FIP 等替代路径可能放宽，分流部分客户；3) 希腊欧元区 / 申根 / 欧盟身份组合在欧洲投资移民中的"唯一性溢价"将进一步显现。